Сложные сделки для молодых семей – это реально!

Как продать ипотечную квартиру? Как взять ипотеку с плохой кредитной историей? Почему просрочки по кредитам или банкротство одного из супругов – не приговор, если у них есть желание купить квартиру в новостройке или на вторичке? На эти и другие вопросы читателям «свадебного вальса» отвечает частный риэлтор Екатерина Постникова.

– Екатерина, может ли молодая семья рассчитывать на успешно проведенную сделку, если изначальные условия, казалось бы, нерешаемы?

– Моя главная суперспособность – решать, казалось бы, нерешаемые вопросы и работа с плохими кредитными историями. Возможно, у клиента были просрочки по кредитам, один из супругов находится в декрете, у семьи нет официального дохода, а есть только маткапитал или крошечный первоначальный взнос – все, что я перечислила – это реальные случаи из моей практики. И ко всем этим сложностям у меня есть свой проверенный подход. Большинство клиентов обращаются ко мне вновь или приводят родственников или знакомых. Я провела более 300 сделок в продажах и имею более 100 отзывов в соцсетях.

– Как молодой семье исправить плохую кредитную историю?

– Если у семьи есть текущая просрочка по кредиту, то ее нужно однозначно закрывать, даже если уже прошли все сроки. Нужно взять справку из банка о том, что кредит закрыт и обязательно закрыть счет этого кредита. Затем стоит подождать полгода и уже обращаться к риэлтору, если есть желание купить квартиру в ипотеку.

Также у клиентов могут быть невыплаченные алименты, штрафы большие. Все это нужно обязательно закрывать, чтобы из-за пары копеек на счете не копились новые долги.

– А какие программы предлагают банки для заемщиков с плохой кредитной историей?

– Многое здесь будет зависеть от заемщика. Если у него плохая кредитная история, то такому клиенту могут дать кредит по программе семейной ипотеки, при этом ставка будет от 5,5%. Также он может воспользоваться господдержкой застройщиков, вложиться в недостроенную квартиру, и тогда ставка по ипотеке может составлять до 6,7%. И можно будет взять 3 млн руб. в кредит, в зависимости от господдержки.

– Если у семьи есть незакрытые кредиты и просрочки, но есть маткапитал, им можно закрыть долги или он на это не рассчитан?

– Нет, на эти цели он не рассчитан, но сейчас законодателями обсуждается возможность списывать кредиты с помощью маткапитала. Пока что эта инициатива находится в стадии обсуждения, закон не принят.

Маткапитал можно использовать, чтобы либо улучшить свои жилищные условия, либо просто купить недвижимость. Если же у семьи вообще нет никаких сбережений, есть текущие просрочки по кредитам, но есть маткапитал, то они могут взять маленькую квартиру в ипотеку на сумму до 1 млн 200 тыс. руб. на срок до 8 лет. Также если у семьи были ранее просрочки по кредитам до 120 дней, но сейчас все закрыто, то они могут взять полноценную квартиру на вторичном рынке либо в новостройке, но при этом им нужно внести первоначальный взнос в размере 10% и маткапитал. Ставка будет составлять от 5%.

– Как продать ипотечную квартиру?

– При совершении такой сделки я могу посоветовать клиентам два варианта. Первый вариант – клиент снимает обременение с объекта и начинает продажу недвижимости. А второй вариант – клиент дает переуступку права оплаты своей ипотеки другому лицу. Но у покупателя в такой ситуации всегда есть риск потери своих средств, если на этапе снятия обременения с имущества с продавцом что-то произошло.

Поэтому, если вы хотите без проблем продать ипотечную квартиру, вам надо обращаться к грамотному риэлтору, который поможет разобраться во всех возможных «подводных камнях» сделки.

Не стоит считать, что вы справитесь без помощи грамотного риэлтора, так как все сделки похожи. Сделок одинаковых не бывает, это только кажется, на самом деле ситуации могут быть разные. Опытный агент по недвижимости проверяет наличие банкротств, просрочек, сам объект, выясняет, были ли нарушены права других лиц, был ли использован маткапитал. Недобросовестные продавцы никогда не скажут о наличии «подводных камней» в сделке, а опытный риэлтор имеет возможность посмотреть все данные о продавце.

У меня была ситуация, когда клиент покупал квартиру, сам был банкротом, а в общем доступе информации о нем не было. То есть продавец квартиры не узнал бы об этом на этапе сделки.

– Какие сейчас есть кредитные программы, позволяющие семье с небольшим доходом приобрести жилье в новостройке?

– Многое зависит от застройщиков и от привилегий, которые строительные компании дают каким-то банкам. Один из ведущих застройщиков Екатеринбурга сейчас предлагает квартиру в ипотеку по ставке от 1 до 4%.

Приведу пример. Ко мне обратилась семья с небольшим доходом и без официального трудоустройства, которая искала квартиру в новостройке в Ботаническом районе. Квартира, которая была выбрана, стоила 6440000 руб. В банке семье одобрили ипотеку под 5,3% в размере 5440000 руб., ежемесячный платеж составил 30 тыс. руб. и супруги внесли первоначальный взнос в размере 1 млн. руб.

Благодаря тому, что супруги обратились за помощью ко мне, они сэкономили на сделке 2 млн 11 тыс. руб.

Отмечу, что если бы семья выбрала квартиру на вторичном рынке, то платеж в месяц по ипотеке составил бы 50 тыс. руб., а ставка была бы в размере 10%.

– То есть вы не рекомендуете сейчас покупать вторичные квартиры?

– Да, не рекомендую. Никаких привилегий банки под такое жилье не дают. Брать вторичку сейчас не выгодно, такая квартира, в отличие от новостройки, всегда будет стоить дешевле.

Если раньше жилье в новом доме можно было купить по цене 60-70 тыс. руб. за квадратный метр, то сейчас данный ценник вырос до 120 тыс. руб., в отдаленных районах – до 110 тыс. руб. А жилплощадь на вторичном рынке как стоила от 3 млн руб., так и стоит.

Я советую вкладывать средства в новостройки, вторичная квартира имеет ценность только если она расположена в центральных или перспективных районах города. В Юго-Западе, Центре, Визе, Пионерском или Академическом.

– В какую еще недвижимость сейчас стоит вкладываться молодой семье? Стоит ли выбрать для покупки загородный дом?

– Да, если семье хочется дом, то лучше его покупать сейчас, так как загородка за 2 года пандемии очень сильно «раскачалась». Сейчас деревянные дома уже выросли в цене на 1 млн руб., а в дальнейшем эта тенденция продолжится.

В Косулино деревянный дом площадью 149 кв.м продают сейчас за 8,5 млн руб. без земли, а раньше он стоил 4 млн руб. Каменный дом в Дуброво площадью 200 кв.м (коробка) и 7 соток земли в собственности сейчас можно купить за 4 млн руб. А через год он будет стоить уже 5 млн руб.

Интервью: Ксения Александрова

ЕКАТЕРИНА ПОСТНИКОВА 
риэлтор 
+7 953 386-91-43 WA
Kat89533869143@gmail.com
vk.com/epostnikova89